Постановление Администрации Брянской области от 15.01.1997 № 8
О первоочередных мерах по реализации программы жилищного строительства "Свой дом"
АДМИНИСТРАЦИЯ БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 января 1997 года N 8
О первоочередных мерах по реализации программы
жилищного строительства "Свой дом"
(В редакции Постановления Администрации Брянской области
от 24.11.1997 № 451)
На основании постановлений Правительства Российской Федерации от
15 июня 1994 г. N 664 "Об утверждении Примерного порядка формирования
и использования региональных и местных внебюджетных фондов развития
жилищного строительства" и Брянской областной Думы от 31 октября 1996
г. N 457 "О Положении о внебюджетном фонде развития жилищного
строительства в Брянской области" и в целях наиболее эффективного
решения жилищной проблемы в области
ПОСТАНОВЛЯЮ:
1. Одобрить прилагаемую концепцию территориальной программы
жилищного строительства "Свой дом".
2. Считать администрацию Брянской области соучредителем фонда
развития жилищного строительства (далее - фонд), выступающим единым
заказчиком по реализации региональной программы "Свой дом". (В
редакции Постановления Администрации Брянской области
от 24.11.1997 № 451)
3. Хозяйственному управлению администрации области (Кларштейн)
совместно с комитетом по управлению госимуществом области (Кузнецова)
подготовить в недельный срок предложение о внесении имущественного или
иного вклада администрации области в уставный капитал фонда.
4. Возложить на государственное предприятие
"Брянскоблстройзаказчик" (Лучин) функции исполнительной дирекции
фонда, поручив ему в месячный срок сформировать первоначальный состав
учредителей фонда и попечительского совета, разработать учредительные
и иные документы, необходимые для осуществления деятельности фонда.
Разрешить предприятию "Брянскоблстройзаказчик" сформировать для
этой цели рабочую группу, установив на первый квартал текущего года
ранее согласованный расчетный размер средств на содержание по стройкам
областного бюджета, увеличенный на 0,5 процента, согласно приложению.
5. Финансовому управлению администрации области (Тюлягина)
совместно с комитетом по экономической политике (Изотенков) в месячный
срок внести предложения о предоставлении фонду беспроцентного кредита
в соответствии с п.З постановления администрации области от 28.11.96 N
255 и привлечении дополнительных источников финансирования программы
жилищного строительства "Свой дом" с использованием опыта Белгородской
области.
6. При формировании состава учредителей обеспечить широкую
гласность принимаемых решений, настоящее постановление опубликовать в
печати в изложении.
7. Настоящее постановление согласовать с Брянской областной
Думой.
8. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на
заместителя главы администрации области Забровского В.В.
Глава администрации
Брянской области Ю.Е.Лодкин
Одобрена
постановлением администрации
Брянской области
от 15.01.97 N 8
Концепция территориальной программы
"СВОЙ ДОМ"
1. Общая часть
1.1. Существующее положение в жилищном секторе.
Жилищная проблема в Брянской области наряду с проблемой занятости
и соответственно материальной обеспеченности населения продолжает
оставаться наиболее острой из всех социальных проблем.
Свертывание производственной деятельности предприятиями из-за
разбалансирования государственной системы обеспеченности сырьевыми
ресурсами, взаимосвязи, системы реализации продукции при условиях
углубления кризиса взаимонеплатежей привело к безработице, недоимке
налоговых платежей в бюджеты всех уровней, отсутствию средств для
реализации социальных программ и неплатежеспособности населения.
Нерегулярная и неполная государственная финансовая поддержка
жилищного строительства в этих условиях заключалась в финансировании
федеральных программ по следующим направлениям: обеспечение жильем в
первую очередь наиболее нуждающихся групп населения, к которым
относятся военнослужащие и к ним приравненные, а также лица, уволенные
в запас с военной службы или в отставку в связи с расформированием и
выводом российских войск из стран Европы, Азии, Балтии и СНГ; беженцы
и вынужденные переселенцы, пострадавшие в результате конфликтов в
регионах бывшего СССР, аварии на Чернобыльской АЭС, других аварий и
стихийных бедствий; северяне; некоторые другие категории граждан, в
том числе малоимущие.
Из местного бюджета финансировалось строительство жилых домов для
пополнения жилищного фонда социального использования, коммунальное
строительство, включая инженерную подготовку территорий для нового
жилищного строительства, развитие и ремонт объектов
жилищно-коммунального хозяйства. Кроме того, из бюджетных источников
выделялись средства на компенсацию банкам льготного кредитования
индивидуального строительства и льгот жилищно - строительным
кооперативам, кредиты для развития производственной базы малоэтажного
жилищного строительства, средства на развитие инфраструктуры городов и
других поселений.
Ввод в эксплуатацию жилых домов (квартир) за 1993-1995гг. за счет
консолидируемых средств составил 1272.8 тыс. кв.метров. На эти цели
использовано 754,5 млрд.рублей капитальных вложений.
Из года в год сокращается финансирование строительства за счет
средств федерального бюджета. Так, в 1993 году было выделено области
66 процентов средств федерального бюджета от предусмотренных , в 1994
году - только 52 процента.
За 1995 год освоено капитальных вложений в строительство жилья в
объеме 1132,6 млрд.рублей и только 30 процентов инвестиций составил
федеральный бюджет, выделяемый Правительством Российской Федерации на
реализацию целевых федеральных программ: "Государственная программа по
защите населения от воздействия чернобыльской катастрофы на период до
2000 года", "Дети Чернобыля", "Обеспечение жильем военнослужащих,
уволенных в запас, и членов их семей", других федеральных программ,
принятых в развитие Государственной целевой программы "Жилище".
Основными источниками финансирования капитальных вложений на
строительство являлись собственные средства предприятий, на долю
которых в 1995 году приходилось 42% всего объема инвестиций в жилищное
строительство.
Уменьшилась доля вводимого жилья в государственном, муниципальном
секторе области.
Выделяемые инвестиционные ресурсы в последние годы в основном
направлялись на завершение ранее начатых объектов, что привело к
снижению объемов нового строительства и ввода жилья в последующие
годы.
Темпы жилищного строительства, одновременно с ростом его
стоимости, опережающим в 5,8 раза рост доходов населения, снизились по
сравнению с 1992 годом на 37% и продолжают снижаться.
Если в 1995 году введено 362.2 тыс.кв.метров общей площади жилья,
то за 9 месяцев 1996 года в эксплуатацию его введено всего 115.8
тыс.кв.м, или около 1500 квартир.
Сметная стоимость одного кв. метра общей площади возросла:
в многоквартирном кирпичном жилом доме - с 250 рублей в 1991 году
до 2.0 млн.рублей в июне 1996 г.;
в крупнопанельном - с 280 рублей до 2.5 млн.рублей;
в индивидуальном частном доме - с 420 рублей до 3.0 млн.рублей.
Продажная стоимость квадратного метра общей площади жилья в домах
применяемых серий в 1996 году в городе Брянске достигла 2.5 -2.7
млн.рублей, в городах, поселках области - 2.0 - 2.2 млн.рублей.
Рыночная стоимость новой однокомнатной типовой квартиры достигла
в городах области 75 млн.рублей, двухкомнатной - 110 млн.рублей,
трехкомнатной - 125 млн.рублей.
В то же время средний месячный доход на душу населения по области
на 01.07.96 составил 335 тыс.рублей и темпы роста доходов падают. На
указанную дату доходы ниже среднего уровня имели 62 % населения, а у
36.1% населения доходы были ниже прожиточного минимума, установленного
в области (277,4 тыс.руб.).
Средняя заработная плата с социальными выплатами составила всего
1,4 размера прожиточного минимума.
Значительное сокращение в 1995-1996гг. объема государственных
инвестиций, полный провал политики поддержания инвестиционной
активности граждан в жилищном строительстве за счет предоставления из
федерального бюджета субсидий, жилищных и ипотечных кредитов, создания
фондов жилищного строительства, выпуска жилищных сертификатов и т.п. в
условиях снижения доходов населения, наличия инфляционных процессов,
роста цен на строительную технику, материалы, продукцию, услуги,
действующей прессовой налоговой политики, отсутствия четких
законодательных решений земельного вопроса привело к тому, что органы
исполнительной власти на местах остались один на один с массой
нерешенных проблем в жилищной сфере.
В то же время необходимо отметить возросшую в 1993-1996гг.
инвестиционную активность населения в индивидуальном жилищном
строительстве.
Доля индивидуального жилья, возводимого гражданами за счет
собственных средств и кредитов банков, в общем объеме вводимого жилья
возросла по сравнению с 1990 годом на 17 процентов.
При этом в области просматривается широко выраженная тенденция
строительства жилых домов улучшенной планировки в 2-3 этажа и
повышенный интерес населения к государственному, муниципальному жилью
малой этажности.
То есть концепция, заложенная в Государственную программу
"Жилище", в которой приоритетным направлением развития жилищного
строительства в Российской Федерации признано малоэтажное и
индивидуальное жилье, является обоснованной.
1.2. Потребность в структуре жилья и требования к его качеству.
Структура жилищных потребностей населения может рассматриваться
только в тесной связи с доступностью жилья и платежеспособностью
населения. В этом плане немаловажное значение имеет сложившаяся
структура жилищного фонда в поселениях области, его состояние,
качество, местоположение и т.п., а также имеющаяся индустриально -
производственная база жилищного строительства и возможность ее
реконструкции и перестройки в кратчайшие сроки на потребности рынка
жилья.
Для определения потребности можно рассматривать следующие типы
жилья:
малогабаритная квартира или жилье для небольшой семьи;
квартира улучшенной планировки в многоэтажной застройке как
потребительский стандарт, рассчитанный на все категории населения;
квартира с удобствами в малоэтажном доме на две и более семей как
перспективный вид малоэтажной застройки;
одноквартирный жилой дом на одну семью или сложные семьи,
находящийся в их собственности с правом владения и распоряжения
приусадебным земельным участком.
В многоквартирных домах граждане хотят иметь для каждого члена
семьи по комнате, в одноквартирных домах потребности увеличиваются -
комната на каждого члена семьи плюс одна или две общие комнаты.
Интересы населения области в этом плане учтены введенной в 1995
году социальной нормой площади жилья - 21 кв.м общей площади на члена
семьи.
Но сложившаяся структура жилищного фонда области значительно
расходится с потребностью населения. Типовое многоквартирное жилье в
многоэтажной застройке, существующее и строящееся, не полностью
отвечает запросам граждан по своим потребительским качествам.
От 20 до 40 процентов семей изъявляют желание жить в односемейных
домах, которых в жилищном фонде недостаточно. Показатель качества
жилья, который всегда присутствовал в представлении граждан, до
настоящего времени вытесняемый безальтернативным, типовым кирпичным и
крупнопанельным жилищным строительством, постепенно занимает
подобающее место в потребительском спросе населения.
1.3. Потребность в объемах жилищного строительства.
Существующий жилищный фонд Брянской области к началу 1996 года
состоял из жилых помещений (квартир, домов) 28.2 млн. кв.метров общей
площади, в том числе в городах - 17.7 млн. кв.метров, в сельских
поселениях - 10.5 млн.кв.метров.
При этом 68.3 % всего жилья находится в частной собственности,
8.2 % - в государственной, 16.8 %- в муниципальной, 6.7 % - в
совместной (коллективной) собственности.
Численность населения на 01.01.96 в области составила 1475 тысяч
человек,
в том числе в городах - 1005.8 тысячи человек
и в сельских поселениях - 469.2 тысячи человек,
или расчетно - 445 тысяч семей.
Зарегистрировано нуждающихся в улучшении жилищных условий и
состоящих на жилищном учете в администрациях разных уровней на
01.01.96 83346 семей.
Коэффициент семейности составил 3.3.
На жилищном учете состоят категории граждан, которые имеют
законодательные жилищные льготы (инвалиды, участники ВОВ, ветераны
афганской войны, участники чеченских событий, участники ликвидации
аварии, переселенцы из радиоактивных зараженных зон в результате
аварии на ЧАЭС, военнослужащие и уволенные в запас, беженцы,
малоимущие и молодые семьи, иные льготники).
Необходимо отметить, что число семей, состоящих на жилищном учете
в администрациях городов, поселков, сел, по данным ежегодной
регистрации, не уменьшается.
На 01.01.93 число семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий
и состоящих на учете, составило 86581,
на январь 1994 года - 86336 семей,
на начало 1995 года - 93160 семей,
на 01.01.96 - 83346 семей.
При этом надо учитывать, что в среднем за 1992-1995гг. в области
вводилось за счет средств государственного и муниципальных бюджетов
примерно 250 тыс.кв.м общей площади жилья и 130 тыс.кв.м жилья за счет
частных инвестиций.
Прирост очереди на улучшение жилищных условий происходит в
основном за счет прибытия в область военнослужащих, в том числе
уволенных в запас, беженцев, переселенцев из чернобыльских зон и
районов Крайнего Севера, образования молодых семей, предоставления
жилищных льгот, вводимых в действие новыми законодательными актами
некоторым категориям граждан, а также за счет отселения семей,
проживающих в ветхом и приспособленном жилищном фонде, ежегодное
убытие которого составляет 300 тыс.кв.метров (город - 50 тыс.кв.м,
село - 250 тыс.кв.м.).
Прогнозная потребность в объемах жилищного строительства должна
рассчитываться на основании:
определения количества семей, нуждающихся в улучшении жилищных
условий, с учетом демографических, миграционных, климатических и
прочих условий в районах области;
определения потребностей этих семей в типах жилья и его качестве;
оценки платежеспособности семей, с учетом их финансовых ресурсов;
оценки возможной поддержки семей, нуждающихся в жилье, со стороны
органов государственной власти, местного самоуправления,
территориальных фондов жилищного строительства, предприятий,
организаций (субсидии, налоговые льготы, погашение кредитов,
безвозмездное выделение земельных территорий, в том числе в
собственность, льготы на пользование инженерной инфраструктурой , на
оплату коммунальных услуг и т.п.);
оценки возможностей банков в обеспечении семей жилищными
кредитами, в том числе на условиях ипотеки, с учетом предоставления им
налоговых льгот;
оценки возможности снижения стоимости жилья за счет эффективных
планировочных решений и применения эффективных и дешевых материалов,
изделий, конструкций и автономных инженерных систем;
оценки возможности привлечения средств иных инвесторов, кроме
муниципальных средств и средств граждан;
оценки наличия у семей, нуждающихся в жилье, первоначального
капитала в форме недвижимого имущества (квартира, строения, земли и
т.п.), и возможности его залога или продажи;
оценки наличия резерва земельных территорий для жилищного
строительства;
оценки возможностей территориальных строительных организаций и
предприятий, производящих строительные материалы;
оценки возможностей приобретения и доставки недостающего
оборудования и материалов за пределами области;
определения объемов бюджетной финансовой поддержки предприятиям
промстройиндустрии и промстройматериалов, в том числе малым
предприятиям, в их реконструкции и модернизации подструктуру, объем и
качество жилья;
определения потребности в создании жилищного фонда социального
использования и его объеме;
определения объема бюджетного финансирования НИОКР;
оценки иных факторов.
Учитывая основные факторы, включаемые в расчет, и основываясь на
социальной норме площади жилья, установленной в области для жителя
города - 21 кв.м общ. площади, а для жителя села - 22 кв.м общ.
площади, а также на результатах анализа фактически сложившегося
положения в жилищной сфере области, потребность населения в жилье
определена на 01.01.97 в размере 4300 тыс.кв.метров общей площади.
Исходя из фактически сложившейся средней стоимости строительства
в текущих ценах, на возведение такого объема жилья потребуется
выделение капитальных вложений в размере 10750 млрд.рублей.
Оценивая платежеспособность населения области, необходимо
отметить, что более 90 % населения не имеют собственных средств и
достаточных сбережений, позволяющих приобрести жилье на существующем
рынке жилья, но при отлаживании механизма государственной,
муниципальной поддержки возможность приобретения или строительства
жилья может появиться у 80 % населения.
В этих условиях основной приоритетной задачей органов
государственной власти и местного самоуправления остаются
строительство жилья для отдельных категорий граждан, имеющих льготы,
малоимущих, создание фонда жилья социального использования, развитие и
содержание инженерно-коммунальной и социальной инфраструктуры городов,
других поселений.
2. Основные цели и задачи территориальной программы
2.1. В соответствии с концепцией главной целью территориальной
программы должно стать создание законодательных, организационных,
правовых и финансовых предпосылок, позволяющих в сложившихся условиях
всем категориям граждан, нуждающимся в жилье, решать свои жилищные
проблемы, в том числе проблему обеспечения доступным жильем социально
незащищенных слоев населения.
В ходе выполнения программы должны предусматриваться реализация и
развитие территориальных разработанных федеральными органами власти
механизмов субсидирования, льготного налогообложения и долгосрочного
кредитования, а также приближение к 2000 году объемов строительства
жилья к объемам, предусмотренным основными направлениями реализации
Государственной целевой программы "Жилище".
2.2. Для достижения главной цели программы предстоит решить
следующие задачи:
внедрение механизма долгосрочного кредитования застройщиков на
срок от 10 до 25 лет;
максимальная реализация программы безвозмездного субсидирования
застройщиков жилья;
обобщение жилищного опыта и внедрение новых форм по привлечению
средств населения на строительство жилья;
разработка и реализация механизма создания и функционирования
рынка жилья;
переход от типового проектирования домов к созданию новой
открытой архитектурно-строительной системы на основе унификации
конструктивных элементов;
повышение качества жилья за счет улучшения планировочных решений,
внедрения новых эффективных конструкций, изделий, материалов, и в
первую очередь теплоизоляционных материалов, на основе местных
сырьевых ресурсов;
создание прогрессивных типов доступного жилья, малоэтажных домов
из унифицированных индустриальных конструкций с максимальным
применением продукции, выпускаемой промышленностью строительных
материалов области, отвечающих требованиям открытой
архитектурно-строительной системы;
снижение стоимости строительных материалов и самого строительства
за счет переориентации промышленности строительных материалов и
промстройиндустрии на малоэтажное строительство с применением мало-,
энерго- и ресурсоемких технологий, поддержки малых предприятий и
конкуренции, поддержки новых разработок и внедрения прогрессивных
эффективных материалов;
разработка нормативных правовых актов, предусматривающих
стимуляцию деятельности по развитию малоэтажного строительства, льготы
по кредитованию и уплате налогов на имущество.
3. Архитектурно-градостроительные аспекты программы
3.1. Для создания условий реализации программы возникает
необходимость пересмотра и корректировки градостроительной
документации с целью изыскания дополнительных территорий для
размещения в городах, поселках, пригородных зонах малоэтажного и
индивидуального жилищного строительства. Резерв территорий в основном
использован, в том числе при решении проблемы вынужденного переселения
жителей из районов, пострадавших от аварии на Чернобыльской АЭС.
3.2. В малых, средних городах, поселках, сельских населенных
пунктах доля малоэтажного строительства (1-4 этажа) должна практически
составить 100% всего вводимого в эксплуатацию жилья.
В городах областного подчинения необходимо ориентироваться на
строительство 3-5 - этажных безлифтовых жилых домов, в г.Брянске - на
возведение 9-10 - этажных секционных зданий с лифтами (в объеме не
более 30% от общей площади многоэтажного строительства) в зонах,
обеспеченных развитой инженерной инфраструктурой, с использованием
максимально существующей базы индустриального домостроения до ее
полной амортизации и перепрофилирования. При этом площадь всех
многоэтажных домов в городах областного подчинения, вводимых в
эксплуатацию в 1996-1997гг., не должна превышать 70%, в 1998-2000гг. -
50% общей площади вводимого в эксплуатацию жилья.
Для строительства жилья за счет средств предприятий и
организаций, жилищных кооперативов и объединений (товариществ)
собственников недвижимости целесообразно применять более широкую
номенклатуру проектов и конструкций жилых зданий, используя на
начальном этапе имеющиеся мощности крупнопанельного домостроения для
малоэтажного строительства с различными типами квартир, как секционных
блокированных, так и усадебного типа , а при коммерческом жилищном
строительстве возможно использовать неограниченную палитру
конструктивных и архитектурно-планировочных индивидуальных и типовых
решений жилых зданий в зависимости от возможностей инвестора. При этом
в границах городов областного подчинения рационально размещать наряду
с секционной пятиэтажной высокоплотную застройку, организованную
блокировкой домов в 1-3 этажа одинаковой или переменной этажности с
участками до 0.03 га на квартиру, в зонах малоэтажной застройки - с
участками до 0.06 га на квартиру, а при усадебной застройке -до 0,10
га.
В пригородных зонах городов областного подчинения рекомендуется
размещать одно-двухквартирные усадебные жилые дома с участками до 0,15
га.
В малых и средних городах, поселках-райцентрах, рабочих поселках
необходимость в дальнейшем развитии секционной 4-5 - этажной застройки
и применении высокоплотного малоэтажного жилищного строительства
должна определяться с учетом имеющихся в черте населенного пункта
земельных ресурсов и инженерной инфраструктуры, разработкой
технического обоснования такой застройки. В основном эти населенные
пункты должны застраиваться (за исключением завершения застройки
существующих кварталов 4-5 - этажной застройки) малоэтажными домами
(до 3-х этажей) и усадебными домами с приусадебными земельными
участками от 0,15 до 0,25га.
В остальных населенных пунктах и сельской местности наиболее
приемлемым остается строительство усадебных домов с участками для
ведения личного подсобного хозяйства 0,25 га и более, в зависимости от
имеющихся в данном населенном пункте территориальных возможностей.
3.3. Для индивидуального жилищного строительства, которое должно
получить всевозрастающее развитие, целесообразно использование
одноэтажных, мансардных двух - и трехэтажных домов, возводимых
преимущественно на основе легких конструкций из мелкоштучных
материалов, например, ячеистых бетонов, эффективной керамики, дерева,
а также других местных строительных материалов с эффективным
утеплителем.
С целью снижения затрат на централизованные системы инженерного
обеспечения в зонах индивидуальной застройки рекомендуется
использование автономных систем инженерного оборудования жилых домов,
которое выпускается или может выпускаться предприятиями области. В то
же время недостаточные объемы, номенклатура выпускаемого оборудования
требуют привлечения к выпуску предметов домоустройства конверсируемых
предприятий военнопромышленного комплекса, а также предприятий
строительного комплекса всех форм собственности.
3.4. Основными направлениями структурных изменений в архитектуре
и градостроительстве, позволяющими преобразовать жилище в социально и
экономически эффективную сферу, в ближайшее время являются:
переход от сборного железобетона, как базового строительного
материала для жилищного строительства, к местным строительным
материалам - эффективный кирпич, мелкие блоки из местных материалов,
природные и эффективные утеплители, изделия из отходов
деревообработки, безавтоклавные ячеистые бетоны и другое, что позволит
значительно, в сравнении с железобетоном, снизить стоимость жилищного
строительства;
переход на преимущественно малоэтажное строительство домов в
один, два, три этажа с приусадебными участками с сохранением
многоэтажного жилищного строительства только для оборудованных
инженерной инфраструктурой центральных зон крупных и крупнейших
городов.
Строительство социального жилища в течение 1996-2000гг.
целесообразно вести с использованием наработанной проектно-сметной и
проектно-планировочной документации с полным использованием
возможностей действующей базы домостроения, обеспечив преимущественное
строительство домов социального фонда до 5 этажей, а также
реконструкцию и модернизацию домов первых массовых серий, что позволит
несколько уменьшить стоимость жилищного строительства и предоставить
жилье большему числу граждан, нуждающихся в жилье, по социальной
норме.
3.5. Это означает, что необходима реальная структурная
перестройка промышленности стройматериалов, базы стройиндустрии, а
также машиностроения для всех отраслей строительного комплекса. В ходе
такой структурной перестройки ставится задача выйти на оптимальный
уровень индустриализации строительства за счет стандартизации,
сборности, совместимости конструкции и изделий, развития системы
средств малой механизации с невысокой капиталоемкостью, т.е.
реализовать установку на сквозную товарность всех компонентов и частей
жилых домов и методов их возведения (в т.ч. с участием будущих
жильцов).
4. Ресурсное обеспечение программы
4.1. Учитывая, что реализация программы будет осуществляться в
условиях значительного дефицита как федерального, так и местных
бюджетов, объем бюджетных средств должен быть предусмотрен в границах
необходимого минимума и расходоваться в основном на удовлетворение
спроса в жилье социального использования, на поддержку предприятий,
ведущих техническое перевооружение и модернизацию производства с целью
выпуска эффективных теплоизоляционных и стеновых материалов,
полимерных покрытий и кровельных материалов, высококачественных
столярных и сантехнических изделий, оборудования для механизации
строительных работ, оборудования для промышленности строительных
материалов и т.п., на проведение научно-исследовательских и
опытно-конструкторских работ, разработку нормативных документов
территориального уровня, строительство пилотных объектов, кредитование
и субсидирование застройщиков.
4.2. Для реализации программы основным направлением политики
градостроительства и землепользования в области должна стать
разработка законодательных актов, обеспечивающих возможность
беспрепятственного получения гражданами по нормативу и приобретения
сверх него земельных участков в частную собственность для жилищного
строительства с правом свободного владения, пользования и распоряжения
этой землей на основе действующего законодательства Российской
Федерации и Брянской области.
При этом право на бесплатное получение земельного участка должно
предоставляться гражданам как в сельских поселениях, так и в городах,
поселках при соблюдении следующих положений:
отказ очередника на улучшение жилищных условий от получения
жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;
при фактически установленной жилищной обеспеченности семьи ниже
принятой для региона социальной нормы площади жилья;
проживание семьи в коммунальной квартире;
наличие льгот на улучшение жилищных условий , предоставление
земельных участков, установленных законодательством;
отсутствие у семьи другого земельного участка, выделенного для
жилищного строительства;
отсутствие у членов семьи сделок отчуждения ранее выделенного
земельного участка (участков) под жилищное строительство;
наличие других оснований для безвозмездного получения земельного
участка в зависимости от местных условий и решений органов власти и
местного самоуправления в пределах своей компетенции.
Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и получившие в
пределах норматива бесплатно земельный участок для жилищного
строительства, имеют право использовать эту недвижимость, а также
занимаемую квартиру (после ее приватизации) в качестве начального
капитала для улучшения своих жилищных условий, в том числе имеют
возможность закладывать также недвижимое имущество целиком или по
частям с целью получения ипотечного кредита, сдавать в аренду,
продавать, обменивать либо использовать для иных коммерческих целей,
если при этом не нарушаются охраняемые законом права других физических
или юридических лиц.
4.3. В основных направлениях работы по реализации программы
решающее значение также имеет поэтапная структурная перестройка
строительной индустрии и промышленности строительных материалов с
полным отказом в перспективе от применения ресурсоемких (в первую
очередь энергоемких) материалов и конструкций, создание условий по
развитию экономичной малоэтажной застройки.
В этой связи акционерным обществам, объединениям, товариществам,
государственным, муниципальным предприятиям строительной индустрии и
промышленности строительных материалов предлагается:
в целях снижения цен на выпускаемую продукцию основное внимание
уделять вопросам переориентации производств на выпуск мало-, энерго- и
материалоемкой и импортозамещающей продукции, переоснащению
предприятий с максимальным использованием передовых технологий и
эффективного оборудования, максимального использования
производственных площадей и мощностей;
полнее использовать в производстве строительных материалов,
изделий и конструкций местные сырьевые материалы, отходы
промышленности;
сократить количество посредников, расширить сеть фирменных
магазинов, что позволит снизить цены на продукцию;
для увеличения объемов реализации продукции шире практиковать
различные формы лизинга;
уделять первостепенное внимание выпуску мобильного,
малогабаритного и надежного оборудования для обеспечения деятельности
малого и среднего предпринимательства, позволяющего
задействовать дополнительные финансовые ресурсы.
Органам государственной - исполнительной власти и местного
самоуправления требуется:
активизировать работу по вовлечению в хозяйственный оборот не
завершенных строительством объектов жилья высокой степени готовности;
решить вопрос индексации инвестиционных кредитов, используемых
для финансирования строительства объектов жилья, для государственных,
муниципальных нужд;
расходы, связанные с бюджетным финансированием субъектов
жилищного строительства социального использования, перенести в
перечень защищенных статей местных бюджетов;
использовать методику межотраслевых зачетов неплатежей
государственных и муниципальных предприятий и т.п.
Структурная перестройка проектно-строительной сферы должна быть
обеспечена соответствующим инвестиционным потенциалом.
Государственные, муниципальные капитальные вложения, как уже ранее
отмечалось, могут покрыть лишь незначительную часть от общей
потребности, что отвечает сложившейся мировой практике ресурсного
обеспечения строительного комплекса. Основными заинтересованными
субъектами инвестирования в развитии промышленности стройматериалов,
стройиндустрии остаются приватизируемые предприятия, акционерные
компании, товарищества, использующие собственные (включая кредитные)
средства для целей реконструкции и модернизации производства.
5. Правовое обеспечение программы
В соответствии с действующим гражданским, жилищным,
градостроительным, земельным законодательством Российской Федерации
определены:
5.1. Виды жилищного фонда.
Частный жилищный фонд:
а) фонд, находящийся в собственности граждан, индивидуальные
жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и
дома, квартиры в домах жилищных и жилищно - строительных кооперативов
с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ
индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в
собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных
законодательством;
б) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в
качестве фонда частных собственников), построенный или приобретенный
за счет их средств, в том числе в жилищных, жилищно - строительных
кооперативах, с неполностью выплаченным паевым взносом.
Государственный жилищный фонд:
а) федеральный жилищный фонд, состоящий в собственности
Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении
государственных предприятий или оперативном управлении государственных
учреждений, относящихся к федеральной собственности;
б) государственный жилищный фонд, состоящий в собственности
республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных
образований, а также находящийся в полном хозяйственном ведении
государственных предприятий или оперативном управлении государственных
учреждения, отнисящихся к соответствующему уровню собственности.
Муниципальный жилищный фонд:
фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них
административно - территориальных образований, а также в полном
хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном
управлении муниципальных учреждений.
Общественный жилищный фонд:
фонд, находящийся в собственности общественных организаций
(объединений).
Социальный жилищный фонд:
а) социальный жилищный фонд включает жилые дома, квартиры и иные
жилые помещения, занимаемые и предоставляемые по социальной норме
площади жилья, и жилые помещения в коммунальных квартирах независимо
от площади, заселенные на условиях договора найма в домах маневренного
фонда, гостиниц - приютов, специальных домов для одиноких престарелых,
домов - интернатов для престарелых, инвалидов, других
специализированных домов;
б) право на проживание в квартирах и иных жилых помещениях
социального жилищного фонда предоставляется только малоимущим
гражданам, не имеющим другого жилища, или имеющим обеспеченность ниже
социальной нормы площади жилья, пригодного для проживания. Это право
сохраняется за гражданами при аренде, строительстве и приобретении
другого жилья до оформления аренды или права собственности;
в) приватизация жилых помещений в социальном жилищном фонде
проводится в соответствии с действующим законодательством. Не подлежат
приватизации жилые помещения домов маневренного фонда, гостиниц -
приютов, специальных домов для одиноких престарелых, домов-интернатов
для престарелых, инвалидов, других специализированных домов для
экономически защищаемых слоев населения и иные жилые помещения,
предусмотренные законодательством;
г) социальный жилищный фонд формируется органами местного
самоуправления, предприятиями, учреждениями, общественными
организациями (объединениями), другими юридическими лицами с
обеспечением гласности.
5.2. Право граждан на жилище.
Каждый гражданин имеет конституционное право на жилище. Это право
обеспечивается путем предоставления жилья государственного,
муниципального и общественного жилищного фонда на условиях договора
найма по социальной норме площади жилья, а также за счет аренды,
приобретения или строительства жилья за собственные средства без
ограничения площади.
5.3. Получение, приобретение земельных участков для жилищного
строительства.
Любое физическое или юридическое лицо имеет право на получение
или приобретения в установленном порядке земельных участков для
строительства жилья в зонах, предусмотренных градостроительной
документацией. Органы местного самоуправления с учетом специфики
регионов и городов обязаны предоставить или продать земельные участки
для жилищного строительства с предоставлением права собственности,
иного вещного права, аренды в срок не более 1 месяца для физических
лиц и 2 месяцев для юридических лиц с момента их обращения.
Граждане имеют право на получение, приобретение в установленном
порядке земельных участков для жилищного строительства вне зависимости
от наличия у них другого жилья (недвижимости), в том числе в других
населенных пунктах.
Земельный участок, отведенный под жилищное строительство, должен
быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами
местного самоуправления. При превышении установленного срока к
застройщику органами местного самоуправления применяются штрафные или
иные санкции, предусмотренные законодательством.
5.4. Порядок определения социальной нормы площади жилья.
Социальная норма площади жилья устанавливается органами
государственной власти республик в составе Российской Федерации,
краев, областей и автономных образований, городов Москвы и
Санкт-Петербурга в зависимости от достигнутого уровня жилищной
обеспеченности, состава семьи, применяемых типов домов и квартир
социального жилищного фонда и других факторов.
5.5. Право на осуществление строительства, реконструкции и
ремонта жилищного фонда.
Право на осуществление строительства, реконструкции и ремонта
жилищного фонда предоставляется любому физическому или юридическому
лицу, которое является его собственником, либо в порядке,
установленном законодательством, лицу, которому этот жилищный фонд
предоставлен в пользование или аренду, а также лицу (исполнителю
работ), которому такое право предоставлено собственником по договору.
Строительство, реконструкция и ремонт жилья осуществляются на
основе строительного разрешения, предоставляемого застройщику органами
государственного архитектурно-строительного надзора в срок не более 1
месяца с момента обращения. Строительные разрешения и предписания
органов местного самоуправления предоставляются в едином порядке как
для лиц, которые осуществляют строительство, реконструкцию, ремонт
жилья для собственного пользования, так и для лиц, осуществляющих
предпринимательскую деятельность.
Необоснованный отказ или отсрочка в предоставлении строительного
разрешения влекут за собой штрафные или иные санкции, предусмотренные
законодательством.
5.6. Развитие конкуренции в строительстве, реконструкции,
содержании и ремонте жилищного фонда.
При финансировании строительства, реконструкции и ремонта
жилищного фонда органами государственной власти и управления или
органами местного самоуправления заказы (государственные заказы) на
осуществление работ по проектированию, строительству и реконструкции
жилья размещаются, как проявило, на конкурсной основе с привлечением
проектных и строительных предприятий, учреждений и организаций,
включая иностранные, любых форм собственности независимо от места их
регистрации.
Договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту
государственного и муниципального жилищного фонда заключаются органами
местного самоуправления, государственными и муниципальными
предприятиями, учреждениями и организациями, как правило, на
конкурсной основе с привлечением предприятий и организаций по
эксплуатации и ремонту жилищного фонда любых форм собственности.
5.7. Предоставление жилья в жилищном местном фонде.
Порядок и условия предоставления жилья в социальном жилищном
фонде определяют органы государственной власти и управления Российской
Федерации, краев, областей и автономных образований, городов Москвы и
Санкт-Петербурга в соответствии с существующей очередью на улучшение
жилищных условий, а также с учетом льгот по предоставлению жилых
помещений, устанавливаемых органами государственной власти и
управления Российской Федерации и республик в составе Российской
Федерации.
Основанием для заселения жилого помещения социального жилищного
фонда является ордер.
5.8. Право собственности на недвижимость в жилищной сфере.
Недвижимость в жилищной сфере или каждая из ее частей, включая
жилищный фонд, может находиться в частной, муниципальной,
государственной собственности, а также в собственности общественных
организаций (объединений) и. переходить из одной формы собственности в
другую в порядке, установленном законодательством.
Собственник недвижимости в жилищной сфере или ее части, имеет
право в порядке, установленном законодательством, владеть,
пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду,
отдавать в залог в целом и по частям, видоизменять, перестраивать или
сносить, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и
иные права других граждан.
Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной
сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости,
обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в
органах государственной исполнительной власти или местного
самоуправления.
5.9. Приобретение гражданами жилья в частную собственность.
Граждане имеют право на приобретение жилья в частную
собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости
путем:
а)приватизации занимаемых жилых помещений в домах
государственного и муниципального фонда в установленном порядке;
б)жилищного строительства, в том числе товариществами
индивидуальных застройщиков;
в)участия в жилищно - строительных и жилищных кооперативах,
товариществах собственников;
г)купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;
д)приобретения по другим законным основаниям.
Доли государственного и муниципального жилищного фонда для
продажи ежегодно определяются администрацией области.
Не допускается продажа заселенных квартир и домов
государственного, муниципального и общественного жилищного фонда без
согласия проживающих в них граждан.
Гражданам, приватизировавшим или выкупившим жилые помещения,
предоставляются компенсации (субсидии), обеспечивающие оплату жилья в
пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления
коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и действующих
льгот.
5.10. Обязанности органов государственной власти и управления,
местного самоуправления по обеспечению права граждан на жилище.
Органы государственной власти и управления, местного
самоуправления обеспечивают:
порядок учета, распределения и предоставления жилья гражданам в
государственном и муниципальном жилищном фонде;
доступность для населения условий найма жилых помещений по
социальной норме площади жилья, а также возможность кредитной
поддержки граждан и налоговых льгот при строительстве, приобретении и
аренде жилья;
жилищное строительство за счет государственных и местных бюджетов
для предоставления жилья гражданам на условиях найма, аренды,
купли-продажи с учетом льгот, установленных для военнослужащих,
переселенцев из радиационно загрязненных зон, беженцев, жителей
Крайнего Севера и районов, приравненных к нему, других категорий
граждан;
предоставление или продажу в установленном порядке земельных
участков застройщикам для жилищного строительства на территориях,
определенных градостроительной документацией;
содержание и развитие объектов инженерной, социальной,
транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу;
возможность получения налоговых и финансово-кредитных льгот
предприятиями, учреждениями, предпринимателями, осуществляющими
строительство, содержание жьлья и объектов коммунального хозяйства;
финансовую поддержку банкам, предоставляющим льготные кредиты для
жилищного строительства;
нормативно-правовые гарантии и регулирование деятельности
субъектов жилищной сферы (нанимателей, арендаторов и собственников
недвижимости в жилищной сфере, застройщиков, исполнителей работ,
агентов по торговле и аренде, страховых компаний);
бронирование жилища, а также сохранение права пользования жилищем
и его охрану в порядке и на условиях, установленных законодательством;
контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере.
Органы государственной власти и управления, органы местного
самоуправления предоставляют компенсации (субсидии) гражданам,
обеспечивающие оплату стоимости жилья в пределах социальной нормы
площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом
совокупного дохода семьи и действующих льгот.
6. Финансовые аспекты программы
Финансово-кредитный механизм реализации программы формируется с
целью повышения доступности приобретения жилья для всех категорий
граждан и предусматривает использование средств различных финансовых
источников: собственные средства, бюджетные средства и средства фондов
(на возвратной и безвозвратной основах), кредитные ресурсы банков.
6.1. Для концентрации и эффективного использования средств,
направляемых на жилищное строительство, в контексте жилищной реформы
предлагается образовать фонд развития и поддержки жилищного
строительства. Источниками поступления средств в активы данного фонда
могут стать на территориальном уровне:
средства бюджета;
средства фонда занятости в части организации общественных работ,
связанных со строительством, реконструкцией и модернизацией жилья, а
также объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры
населенных пунктов;
налог на разницу между себестоимостью и продажной стоимостью
жилья;
доля налога на недвижимость;
кредиты под гарантии региональных и местных органов власти и
управления;
региональные и муниципальные займы с высоким уровнем процента под
объекты муниципальной недвижимости;
амортизационные отчисления жилищного сектора;
доля доходов от операций с муниципальной недвижимостью, в том
числе с объектами незавершенного строительства;
часть прибыли от продажи местными органами власти инженерно
подготовленных участков для частного жилищного строительства.
Основными направлениями использования средств фонда должны
являться:
развитие базы строительной индустрии, промышленности строительных
материалов, в первую очередь, производства эффективных утеплителей;
строительство социального жилищного фонда;
инженерная подготовка территорий для введения нового жилищного
строительства всех форм собственности;
развитие, ремонт и реконструкция объектов жилищнокоммунального
хозяйства;
строительство объектов социальной инфраструктуры.
6.2. Анализ доходов граждан показывает, что в настоящее время
крайне незначительная часть населения (не более 10 процентов),
нуждающегося в улучшении жилищных условий, может единовременно
оплатить строительство или приобретение готового дома или квартиры. В
связи с этим масштабы инвестиционной активности в жилищной сфере во
многом будут зависеть от успешной организации системы финансирования,
кредитования и формирования развитой сферы банковских услуг.
В этой связи важное значение имеет создание различных форм
финансово-кредитного механизма, таких как институты залога
недвижимости и ипотечного кредита, вторичного рынка закладных,
расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; создание
разветвленной сети ссудосберегательных систем и жилищно - строительных
банков; предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам
под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов; льготное
или бесплатное предоставление инженерно подготовленных участков земли
под жилищное строительство.
В целях активизации жилищных сбережений населения следует
стимулировать образование системы целевых накопительных фамильных
жилищных счетов (ФЖС), которые могут размещаться в любых
государственных и коммерческих банках, имеющих соответствующую
лицензию. Источниками аккумуляции средств на фамильных жилищных счетах
могут стать: сбережения населения; кредиты всех видов и форм, включая
полученные под залог недвижимости, под гарантии предприятий,
учреждений, организаций; государственные или муниципальные пособия и
субсидии отдельным категориям граждан; средства предприятий,
организаций, учреждений, общественных организаций, безвозмездно
передаваемые своим работникам на улучшение их жилищных условий;
приватизационные чеки.
Субсидирование фамильных жилищных счетов граждан может
осуществляться в форме: освобождения средств граждан, направляемых на
эти счета, от подоходных налогов; освобождения от налогов доходов
населения в виде процентов по целевым депозитам; освобождения от
налогов средств предприятий н организаций, направляемых на эти счета.
Возможна также компенсация органом исполнительной властный
местного самоуправления из местного бюджета банкам части процентной
ставки, как это принято в настоящее-время, или субсидирование оплаты
первого взноса, при котором орган власти, местного самоуправления на
безвозмездной основе предоставляет заемщику определенную сумму средств
для того, чтобы увеличить размер взноса, который заемщик может
заплатить в момент приобретения жилья.
6.3. Налоговые льготы гражданам и другим инвесторам (в том числе
иностранным) на развитие жилищного сектора экономики, социальной и
инженерной инфраструктуры населенных мест, а также предприятиям,
учреждениям и организациям, производящим изделия и предметы
домоустройства, строительные материалы и конструкции, машины и
механизмы для нужд жилищного сектора регулируются: на государственном
уровне - законом Российской Федерации о бюджете на каждый год, другими
законами Российской Федерации, законодательными и иными нормативными
актами органов власти и управления области; на местном уровне -
решениями органов - местного самоуправления.
Средства предприятий и учреждений на оказание помощи своим
работникам для жилищного строительства либо средства инвесторов в
части, направляемой в банки на специальные накопительные целевые счета
для строительства, реконструкции и ремонта жилья, развития базы
промышленности строительных материалов и предметов домоустройства,
разрешается освобождать от уплаты в бюджет налога на прибыль и снижать
размер налога на добавленную стоимость. Местным органам власти и
управления разрешается устанавливать дополнительные налоговые льготы
для инвесторов, осуществляющих строительство домов социального
жилищного фонда для расселения жителей ветхих и аварийных домов.
Разрешается снижение налогов на прибыль и добавленную стоимость
для предприятий и учреждений, эксплуатирующих жилищный фонд.
Средства граждан, направляемые в банки на специальные
накопительные целевые счета для строительства и приобретения жилья, а
также оплаты жилищных кредитов, освобождаются от подоходного налога.
Налоговые льготы гражданам, инвесторам, в том числе иностранным,
на развитие жилищного сектора экономики, а также предприятиям,
учреждениям и организациям при увеличении ввода жилья и выпуска
строительных материалов, изделий и предметов домоустройства
регулируются: на государственном уровне - законом Российской Федерации
о бюджете на каждый год, другими законами Российской Федерации,
указами Президента Российской Федерации, законодательными и иными
нормативными актами субъектов Российской Федерации.
Гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий
по основаниям, предусмотренным законодательством, и осуществляющим
индивидуальное жилищное строительство собственными силами, при
вынужденной потере ими работы, в том числе после демобилизации из
Вооруженных Сил, устанавливается оплата труда на срок до 2 лет в
порядке, определенном законодательством Российской Федерации для
безработных, участвующих в общественных работах.
Гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, из числа
военнослужащих, беженцев, переселенцев, а также проживающим на Крайнем
Севере или в районах, приравненных к нему, некоторым категориям
граждан предоставляются дополнительные льготы, устанавливаемые
законодательством.
6.4. Кредиты и компенсации (субсидии) гражданам при строительстве
и покупке жилья.
Граждане при строительстве или покупке жилья имеют право на
получение кредита под залог, в том числе недвижимости, а также под
гарантии органов государственной власти и управления или органов
местного самоуправления либо предприятий, учреждений и организаций.
Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право
на льготное кредитование и на компенсации (субсидии) органов
государственной власти и управления, органов местного самоуправления в
установленном порядке.
Условия получения кредитов под залог недвижимости, отсрочки
погашения ссуд, изъятия при неуплате заложенного имущества, индексации
ежемесячных выплат с учетом уровня доходов семьи регулируются
Правительством Российской Федерации и Центральным банком России.
6.5. В качестве мер по увеличению инвестиционной активности в
жилищной сфере предлагается:
уменьшение на 50 процентов налога на прибыль предприятий,
используемую на цели расширения производства эффективных конструкций
жилых домов, включая погашение кредитов, предоставленных ранее на эти
цели;
индексирование амортизационных отчислений и оборотных средств
предприятий, реализующих программу "Жилище";
создание льготного режима налогообложения для инвестиционных
компаний и фондов при условии направления своих капиталов на
реализацию программы "Жилище", включая вложение в развитие базы
стройиндустрии;
освобождение от налогообложения дивидендов и процентов по вкладам
граждан.
7. Использование финансовых ресурсов
7.1. Использование собственных средств граждан.
Защиту накопленных гражданами средств на частичное финансирование
жилья от инфляционного обесценения предлагается осуществлять,
используя возможности рынка ценных бумаг, банковской системы, рынка
недвижимости, путем приобретения гражданами жилищных сертификатов
(облигаций займов на жилищное строительство), накопления средств на
предлагаемых коммерческими банками жилищных накопительных счетах
использования средств в размере стоимости, уже имеющегося у граждан
недвижимого имущества и другими способами.
Правовая база для применения жилищных сертификатов (облигаций
займов на жилищное строительство) установлена Указом Президента Рос-
сийской Федерации от 10 июня 1994г. N 1182 "О выпуске и обращении жи-
лищных сертификатов". Детальное регулирование выпуска этого вида цен-
ных бумаг определено Инструкцией о порядке выпуска, обращения и пога-
шения жилищных сертификатов на территории, утвержденной постановлением
Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Прави-
тельстве Российской Федерации от 12 мая 1995г. N 2.
Накопление средств гражданами может осуществляться на основе бан-
ковского законодательства с использованием системы жилищных накопи-
тельных счетов в коммерческих банках, что дает гражданам право на по-
лучение на приемлемых условиях в соответствии с договором долгосрочно-
го кредита на приобретение жилья.
Действующая система бесплатной приватизации занимаемого граждана-
ми государственного или муниципального жилья, предоставления и прива-
тизации земельных участков для садового и дачного строительства сфор-
мировала условия, при которых значительная часть населения может ис-
пользовать эту собственность в виде начального капитала для улучшения
жилищных условий. Предполагается развитие системы по предоставлению
коммерческими банками (на период, пока не куплено новое и не продано
старое жилье) краткосрочных (примерно на 2-4 месяца) промежуточных
кредитов под залог имеющейся старой квартиры.
7.2. Предоставление бюджетных средств гражданам, нуждающимся в
улучшении жилищных условий.
Одним из основных принципов программы является направление значи-
тельной части бюджетных инвестиций в жилищное строительство на под-
держку граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и способных
использовать собственные средства на строительство или иные формы при-
обретения жилья.
Государственная поддержка нуждающихся в улучшении жилищных усло-
вий граждан может осуществляться путем предоставления безвозмездных
субсидий на строительство или приобретение жилья, компенсаций и других
форм безвозвратной помощи населению, бюджетного кредитования населения
на возвратной основе через существующую банковскую систему.
Базовая схема Государственной целевой программы -"Свой дом" пре-
доставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение
жилья определяется Правительством Российской Федерации. Размер безвоз-
мездной субсидии, выделяемой гражданам, может составлять от 5 до 70
процентов стоимости жилья, зависит от социальной нормы занимаемой пло-
щади и времени ожидания в очереди на улучшение жилищных условий.
Предусматривается единый порядок расходования средств, выделяемых
из бюджета, по программам безвозмездной государственной помощи различ-
ным категориям населения на строительство и иные формы приобретения
жилья (программы безвозмездных субсидий, безвозмездной помощи, госу-
дарственных жилищных сертификатов и другие). Указом Президента Рос-
сийской Федерации от 29 марта 1996г. N 430 "О государственной поддерж-
ке граждан в строительстве и приобретении жилья" установлено, что пра-
во на получение безвозмездной государственной поддержки на строитель-
ство и иные формы приобретения жилья будет удостоверяться унифициро-
ванным документом свидетельством (взамен существующих различных видов
документов). Финансирование безвозмездной государственной поддержки
граждан в строительстве и иных формах приобретения жилья будет реали-
зовываться через коммерческие банки, отобранные на конкурсной основе.
Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и имеющие дос-
таточные финансовые ресурсы, по желанию вправе получить по решению ор-
ганов местного самоуправления безвозмездные субсидии в виде доли иму-
щества в не законченных строительством государственных или муниципаль-
ных жилых домах, имеющих высокую степень (не менее 80 процентов) тех-
нической готовности для завершения их строительства. Правовая основа
этого вида субсидирования определена Указом Президента Российской Фе-
дерации от 10 июня 1994г. N 1181 "О мерах по обеспечению достройки не
завершенных строительством жилых домов". Для граждан, нуждающихся в
улучшении жилищных условий, в виде субсидии могут использоваться сос-
тоящие в федеральной собственности не завершенные строительством (вы-
сокой степени технической готовности) жилые дома.
Безвозмездная субсидия, выделяемая за счет местных бюджетов или
бюджетов субъектов Российской Федерации, может покрываться путем бесп-
латного предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий граж-
данам земельных участков в пределах нормативов под индивидуальное жи-
лищное строительство. Рыночная стоимость земельного участка и постро-
енный за счет бюджета всех уровней комплекс инженерной инфраструктуры
по решению органов местного самоуправления или органов исполнительной
власти субъектов Российской Федерации может быть зачтен в стоимость
субсидии.
7.3. Использование кредитных ресурсов коммерческих банков.
Важная роль в новом финансово-кредитном механизме обеспечения
доступности жилья отводится совершенствованию кредитно-банковской сис-
темы. В Указах Президента Российской Федерации от 10 июня 1994г. N1180
"О жилищных кредитах" и от 29 марта 1996г. N431 "О Новом этапе реали-
зации Государственной целевой программы "Жилище" предусмотрено разви-
тие существующих и создание новых кредитных схем, дающих возможность
гражданам улучшить жилищные условия, используя следующие виды креди-
тов:
краткосрочные - сроком на 2-4 месяца, позволяющие гражданину нап-
равлять стоимость имеющейся у него приватизированной квартиры для оп-
латы первоначального взноса при получении долгосрочного кредита на по-
купку нового жилья;
среднесрочные - сроком от 6 месяцев до 1,5 года, предоставляемые
в первую очередь застройщикам на финансирование жилищного строительст-
ва;
долгосрочные - на срок от 10 до 25 лет, предоставляемые гражданам
на приобретение жилья;
муниципальные займы или кредиты, включая кредиты международных
финансовых организаций, на финансирование инженерной инфраструктуры
жилой застройки, обеспеченные частью будущих платежей за соответствую-
щие коммунальные услуги.
Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996г. N293 "О
дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" способствует
интенсификации развития системы долгосрочного кредитования населения в
условиях отсутствия закона об ипотеке (залоге недвижимости).
Снижение рисков долгосрочного ипотечного кредитования и привлече-
ние необходимых кредитных ресурсов связаны с различными мерами прямой
и косвенной поддержки этой схемы кредитования населения государством.
Дополнительная поддержка определенных категорий граждан, нуждаю-
щихся в улучшении жилищных условий, по оплате части стоимости жилья
(сверх собственных средств и средств безвозмездных субсидий) будет
осуществляться путем долгосрочного кредитования населения на возврат-
ной основе с использованием средств федерального бюджета.
Развитие долгосрочного ипотечного кредитования в целом, а также
введение механизма использования средств федерального и областного
бюджетов на долгосрочное жилищное кредитование связаны с созданием до-
полнительных элементов рыночной инфраструктуры, обеспечивающих привле-
чение и распределение инвестиционно-кредитных ресурсов в жилищную сфе-
ру. Создается федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитова-
нию (далее-именуется -агентство), и по аналогии с федеральным - об-
ластное агентство, которое должно способствовать становлению рынка
закладных. Основная цель агентства состоит в привлечении кредитных ре-
сурсов в сферу банковского долгосрочного ипотечного жилищного кредито-
вания.
Основные задачи агентства:
подготовка требуемых стандартов и процедур, связанных с долгос-
рочным ипотечным кредитованием, для банков, желающих продавать свои
ипотечные кредиты агентству;
приобретение у коммерческих банков правомочных долгосрочных жи-
лищных ипотечных кредитов;
выпуск под гарантии государства ценных бумаг, обеспеченных приоб-
ретенными ипотечными кредитами, для размещения их среди инвесторов.
Для приобретения у банков выданных правомочных долгосрочных жи-
лищных кредитов агентство может использовать:
привлеченные средства институциональных инвесторов и частных лиц,
приобретающих ценные бумаги агентства, обеспеченные ипотечными креди-
тами, залогом недвижимости и гарантиями государства;
привлеченные на возвратной основе бюджетные средства, выделенные
целевым образом на организацию долгосрочного жилищного кредитования
для установленных категорий граждан в соответствии с Указами Президен-
та Российской Федерации от 23 марта 1996г. N420 "О разработке феде-
ральной целевой программы "Свой дом" и от 16 апреля 1996г. N565 "О ме-
рах по стабилизации экономического положения и развитию реформ в аг-
ропромышленном комплексе".
Предоставление средств для развития долгосрочного кредитования
населения и обслуживание возврата этих средств в течение всего кредит-
ного периода будут осуществляться с использованием существующей сети
коммерческих банков, и в первую очередь Сберегательного банка Российс-
кой Федерации.
Критериями для привлечения коммерческих банков для долгосрочного
кредитования населения, в том числе с использованием бюджетных
средств, являются: устойчивость финансового положения этих банков, на-
личие достаточных средств для долгосрочного кредитования; наименьшая
стоимость услуг банка по обслуживанию долгосрочного кредитования граж-
дан; способность обеспечить защиту средств от инфляционного обесцене-
ния на накопительных счетах и средств субсидий на именных блокирован-
ных целевых счетах граждан; способность обеспечить контроль платежес-
пособности клиентов для строительства и приобретения жилья; возмож-
ность установить контроль за целевым использованием средств субсидий и
кредита, а также за обеспечением возврата кредита.
Коммерческим банкам рекомендуется в качестве наиболее предпочти-
тельных стандартов:
предоставлять кредит гражданам на срок от 10 до 25 лет на приоб-
ретение жилья под залог этого жилья;
продать жилье в рассрочку с условием проживания заемщика в нем по
договору аренды до полного возврата кредита;
предоставлять кредит гражданам в размере не более 70 процентов
стоимости приобретения жилья.
Предпочтительным типом долгосрочного жилищного кредита в условиях
высотой и колеблющейся инфляции является кредит с изменяющимся процен-
том и отсрочкой платежа (кредит с регулируемой отсрочкой платежа). Ис-
пользование этого кредитного механизма позволяет повысить доступность
кредита для заемщика, резко снизив первоначальный процент по кредиту
за счет отнесения части платежей на более поздний период, когда воз-
растает величина номинального дохода заемщика. Возможно использование
иных .инструментов с переменной ставкой процента и индексацией суммы
основного долга или размера платежа.
8. Сроки реализации программы
8.1. Учитывая актуальность проблемы развития массового малоэтаж-
ного строительства индивидуальных домов, необходимо разработать систе-
му мероприятий, обеспечивающих четкую координацию конкретных решений
финансовых, социальных, экономических и технических аспектов програм-
мы. Разнохарактерность мероприятий требует отнесения ее к среднесроч-
ным и охватывает период с 1997 года по 2000 год включительно. Этот пе-
риод целесообразно разделить на три этапа. соответствующих последова-
тельности развития намечаемых мероприятий:
1 этап(1997 год) - создание нормативно-правовой базы, финансовок-
редитного механизма, организационных, структур, внедрение прогрессив-
ных архитектурно-строительных систем, организация демонстрационных зон
пилотного строительства, ввод в эксплуатацию не менее 40 % доступного
жилья от общего объема индивидуального жилищного строительства;
II этап (1998-1999 годы) - совершенствование правового и финансо-
во-кредитного механизмов, разработка и освоение производства малоэтаж-
ных жилых зданий на основе открытой архитектурно-строительной системы
жилищного строительства, ввод в эксплуатацию массового доступного
жилья: в 1998 году - 60 %, 1999 году - 70 % общего объема индивидуаль-
ного жилищного строительства;
III этап (1999-2000 годы) - массовое строительство индивидуальных
малоэтажных доступных по цене домов с вводом в эксплуатацию в 2000 го-
ду не менее 80 % общего объема индивидуального жилищного строительст-
ва.
8.2. Система взаимоувязанных мероприятий, обеспечивающих реализа-
цию поставленной цели программы и решение ее задач, разработку и пред-
ложения по нормативному и правовому обеспечению решения целевых задач,
а также строительство важнейших объектов по производству строительных
материалов и конструкций.
В результате реализации мероприятий программы на рынок жилья
должна поступить конкурентоспособная продукция, отличающаяся низкой
себестоимостью и доступной ценой.
8.3. Программа исходит из того, что будут создаваться правовые и
экономические основы для широкого развития индивидуального строитель-
ства с бесплатным выделением земель под застройку по действующим тер-
риториальным нормам, а также сооружением за счет местных бюджетов ин-
женерной первичной инфраструктуры.
9. Организационный механизм программы
Опыт субъектов Российской Федерации свидетельствует о том, что
вопросы финансирования и кредитования малоэтажного индивидуального
строительства уже находят свое решение на отдельных территориях и в
регионах Российской Федераций: Белгородской, Тульской и некоторых дру-
гих областях.
9.1. Создаются фонды поддержки индивидуального строительства на
селе, получившие статус кредитно-финансовой организации. Создание фон-
дов позволило выдавать кредиты под строительство жилья, при этом возв-
рат кредита был определен не в денежном выражении, а продуктами, про-
изводимыми кредиторами на личном подворье. Кредит предоставлялся сро-
ком па 10 лет при годовой ставке 1 процент. Кроме того фонд безвоз-
мездно предоставляет застройщикам проекты домов, по льготным ценам от-
пускает строительные материалы и транспортные услуги. За счет средств
фонда к дому подводятся инженерные коммуникации. Создаются фирменные
магазины предприятий строительной индустрии по продаже строительных
материалов и конструкций, предметов домоустройства. Стоимость строи-
тельных материалов в этих магазинах для индивидуальных застройщиков
снижена на 10-15 процентов. Застройщикам бесплатно предоставляются зе-
мельные участки. Застройщикам и строительным организациям разрешена
продажа населению части построенного жилья по рыночной стоимости с
целью обращения полученных средств на индивидуальное жилищное строи-
тельство.
9.2. Решаются проблемы привлечения внебюджетных инвестиций в сфе-
ру жилищного строительства. Разработана и реализуется программа строи-
тельства жилья для граждан-получателей государственных безвозмездных
субсидий на строительство или приобретение жилья с выпуском в обраще-
ние жилищных сертификатов.
Главная цель указанной программы - обеспечение граждан жильем на
основе привлечения и консолидации собственных средств населения и жи-
лищных кредитов банка в дополнение к средствам субсидий.
Механизм функционирования программы предполагает распределение
средств, выделенных целевым назначением из областного бюджета, на пре-
доставление безвозмездных субсидий гражданам, участвующим в финансиро-
вании строительства, жилищных сертификатов.
Такая программа дает возможность:
получения жилья до момента приобретения полного пакета жилищных
сертификатов путем частичной оплаты площади, не покрытой средствами
субсидий;
получения льготного кредита для приобретения полного пакета жи-
лищных сертификатов;
возврата индексированной стоимости той части жилищных сертифика-
тов, которая приобретена за счет средств субсидий;
защиты от инфляции средств, вложенных в жилищные сертификаты,
поскольку они имеют номинал в квадратных метрах жилой площади.
10. Контроль за ходом реализации программы
Реализация программы включает в себя поэтапное выполнение основ-
ных мероприятий и проектов, а также при необходимости и ее корректи-
ровку.
Контроль за выполнением программы осуществляется комитетом по
строительству и коммунальному хозяйству администрации Брянской облас-
ти. Органам исполнительной власти на местах рекомендуется по итогам
каждого года информировать комитет о ходе реализации программы по сле-
дующим показателям:
использование безвозмездных субсидий, краткосрочных и долгосроч-
ных кредитов коммерческих банков, собственных средств граждан на стро-
ительство или приобретение жилья;
проведение конкурсного отбора коммерческих банков для ипотечного
жилищного кредитования;
освоение средств, выделенных из местных бюджетов на строительство
объектов инженерной инфраструктуры жилых поселений;
отвод земельных участков, предоставляемых заемщикам кредитов, в
бесплатное пользование для жилищного строительства;
создание новых организационно - управленческих структур для веде-
ния жилищного строительства и реализации мероприятий программы;
реализация экономичных проектов строительства доступного жилья,
победивших на конкурсе;
введение в действие новых энерго- и ресурсосберегающих технологи-
ческих линий по производству материалов и изделий для доступного
жилья;
количество жилья, построенного в рамках программы, а также факти-
чески сложившаяся стоимость квадратного метра.
Комитет по строительству и коммунальному хозяйству администрации
области обобщает поступающие с мест материалы и информирует
Министерство строительства Российской Федерации.
Приложение.
к постановлению администрации
Брянской области
от 15.01.97 N 8
ОБОСНОВАНИЕ РАЗМЕРА ЗАТРАТ
Месячный фонд заработной платы из расчета
двух единиц - 1523,5 тыс.руб
Аренда помещения за месяц - 360 тыс.руб.
из расчета: 1 м2 - 24 тыс.руб. (факт)
арендуемая площадь -15 м2
Коммунальные услуги - 420 тыс.руб.
из расчета: 1 м2 - 28 тыс. руб. (факт)
арендуемая площадь -15 м2
Командировочные расходы - 366 тыс.руб.
из расчета 3 дня в месяц
Почтово-телеграфные расходы, междугородные
переговоры - 270 тыс.руб.
Канцелярские принадлежности - 59 тыс.руб.
Справочная литература - 34 тыс.руб.
Аренда и содержание служебного
транспорта - 707 тыс.руб.
из расчета 1 машина на 2 дня в месяц
Оплата информационных услуг - 44 тыс.руб.
Итого затрат - 3783,5 тыс.руб
Прочие затраты 5% - 3783,5 х 1,05 = 3973 тыс.руб.
Ожидаемое выполнение в месяц - 800000 тыс.руб.
Размер средств 3973 х 100 : 800000= 0,5%